住宅专项维修资金热点问题

问题一：住宅专项维修资金是指什么？

答：根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定：本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

问题二：什么是房屋共用部位、共用设施设备？

答：根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

问题三：物业服务收费与住宅维修专项资金有何区别 ?(业主入后,需按月交纳物业服务费，为什么还要缴存维修资金 )

答：物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。根据《湛江市物业服务收费管理规定》第十四条：“物业共用部位、共用设施设备的保修期满后的维修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本”。因此，业主在交纳物业服务费后，还需要按规定缴存维修资金，以保证共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

问题四：维修资金所有权属于谁？

答：住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

问题五：物业服务企业能否私自使用维修资金？

答：物业服务企业不能私自使用维修资金，必须征得业主同意并符合《中国人民共和国民法典》第二百七十八条规定方可使用维修资金：

 下列事项由业主共同决定：

　           (一)制定和修改业主大会议事规则;

　           (二)制定和修改管理规约;

　           (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　           (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

           　(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

           　(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

　           (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　           (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

　           (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

问题六：住宅专项维修资金的交存标准是什么?

答：根据《湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则》第九条规定：商品住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。

(一)首期住宅专项维修资金按以下标准交存:

    1.不配备电梯的住宅按 44 元/平方米;

    2.非住宅及配备电梯的住宅统一按 68 元/平方米。

(二)2008年2月1日 (《住宅专项维修资金管理办法》施行之日)以前取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目，业主按以下标准交存:

    1.不配备电梯的住宅按 0.1元/平方米.月;

    2.非住宅及配备电梯的住宅统一按 0.15 元/平方米.月;

    3.之前已按合同约定收取比例的执行到合同期满

住宅专项维修资金的交存标准，可根据本市市区社会经济发展情况做动态调整。

问题七：居民个人能直接申请使用维修资金吗？

答：不能。居民发现住宅共用部位、共用设施设备出现问题需要维修，应当向物业服务企业、或业主委员会（物业管理委员会）报告。经上述单位判断属于维修资金列支范围的，由物业服务企业按照法定程序申请使用维修资金进行维修。

问题八：如何理解维修资金列支范围？

维修资金使用应当遵循“受益人和负担人相一致”的原则。

对屋面防水、外墙脱落等单栋建筑维修工程，维修资金列支范围为单栋建筑业主，只需征求该栋建筑业主意见，无需征求小区其他业主意见，维修费用由该栋建筑业主按照各自房屋建筑面积比例分摊。

对物业管理区域内全体业主共同使用的监控设施、消防设施等维修工程，维修资金列支范围为本物业管理区域全体业主，需要征求本物业管理区域内全体业主意见，维修费用由本物业管理区域内全体业主按照各自房屋建筑面积比例分摊。

同一住宅小区（物业管理区域）内分割成多个自然街区，对每个自然街区内独立使用的道路、绿地、栏杆等维修工程，不涉及该自然街区以外的其他业主，需要征求本自然街区内全体业主意见，维修费用由本自然街区内全体业主按照各自房屋建筑面积比例分摊。

问题九：针对维修资金使用，需要征求没有交纳维修资金的业主意见吗？

答：使用维修资金应当征求维修资金列支范围内业主意见。因此只要是列支范围内的业主，无论是否交纳维修资金都应当征求意见，并建议在征求意见同时宣传维修资金政策，引导业主及时补交维修资金。

问题十：没有交纳维修资金的房屋如何分摊维修费用？

答：房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，需要征求维修资金列支范围内的相关业主意见，并由列支范围内的相关业主按照各自房屋建筑面积的比例分摊。

已交纳维修资金的，从维修资金中列支；未交纳维修资金的，应由业主直接分摊维修费用。

对业主拒不分摊维修费用的，使用单位可以通过法律程序追缴维修费用。

问题十一：房屋所有权变更时，维修资金是否变更，如何变更?

答：市区房屋所有权变更后（经开区除外），由新的产权人本人持身份证及不动产权证原件到海帆大厦3楼办理维修资金变更手续，详情可电话咨询2288832、2226269。

问题十二：如何界定业主身份？

答：依法登记取得或者根据《中华人民共和国民法典》第六章规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

问题十三：住宅专项维修资金不够用时怎么办？

答：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

问题十四：哪些情况不能使用住宅专项维修资金？

答：（1）保修期内的维修、更新和改造；

（2）应由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（3）人为损坏所需的修复费用；

（4）物业服务合同约定由物业服务企业承担的费用。

问题十五：使用住宅专项维修资金的分摊原则是什么？

答:物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

问题十六：业主人数和总人数按照什么方法认定？

答：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。