各县(市、区)发展改革局、住房城乡建设局，经开区发改科工 贸局、经开区住建交通城综局，各物业服务企业：
经十五届市政府第109次常务会议和市委十二届第154次常 委会会议审议通过，现将《湛江市发展和改革局湛江市住房和 城乡建设局关于湛江市物业服务收费管理办法(试行)》印发给 你们，请遵照执行。
湛江市发展和改革局湛江市住房和城乡
建设局关于湛江市物业服务收费
管理办法(试行)
第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服 务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共 和国价格法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》以及《广 东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理 办法》(粤价〔2010〕1号)、《广东省发展改革委广东省住房 城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》(粤发改价格 函〔2019〕2897号)、《湛江市物业管理办法》(湛府规〔2024〕 8号),结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务人按照物 业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业 主所收取的费用。
第三条 本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则。
第五条 业主与物业服务人可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈余
或者亏损均由物业服务人享受或者承担的物业服务计费方式。酬 金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提 取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支 出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第六条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实 行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的普通住宅(含 自有产权车位、车库)物业服务收费(以下称“前期物业服务收 费”)实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅(含自 有产权车位、车库)及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第七条 市发展改革部门会同市住房城乡建设主管部门根据 不同类型及服务内容制定市区(赤坎区、霞山区、麻章区、坡头 区、经济技术开发区，下同)实行政府指导价的物业服务收费标 准。
雷州市、廉江市、吴川市、遂溪县、徐闻县发展改革部门会同同级住房城乡建设主管部门制定当地实行政府指导价的物业 服务收费标准。
前述收费标准应根据经济运行情况，按照规定的定价权限和 程序适时调整。
第八条 普通住宅前期物业服务应当至少包括综合管理服 务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服 务、绿化养护等五项，市区具体服务标准参见《湛江市市区普通 住宅前期物业服务收费政府指导价标准》(附件1)。
第九条 市区实行政府指导价的前期物业服务收费具体标准 按照下列程序确定：
普通住宅前期物业服务收费，由建设单位对照政府指导价标 准，根据物业特点和服务要求，选择服务项目级别、服务内容， 确定收费标准，依法通过招投标或其他经住房城乡建设主管部门 批准的方式选聘物业服务人，并在前期物业服务合同中按规定约 定前述内容。其中，前期物业服务收费不得超过政府指导价，下 浮不限。
第十条 前期物业管理阶段，在保持原服务标准不变的前提 下，物业服务人自愿降低收费标准的，应当与业主签订书面补充 协议确定新的收费标准。
除前款规定外，业主或物业服务人需要对前期物业服务收费 标准进行调整的，应当根据法律、法规以及管理规约由业主大会 决议。业主大会未成立时，可经专有部分面积占比三分之二以上 且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的专有 部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意或者由街道、 社区指导调整。
第十一条 实行市场调节价的物业服务收费具体标准由业主 与物业服务人双方协商确定，并在物业服务合同中约定。
第十二条 自有产权独立车位(车库)的前期物业服务收费 可按车位(车库)的数量计收，也可按法定产权面积计收。未确 定产权面积的应以有相关资质的机构出具的测绘面积为准。
市区具体服务标准参见《湛江市市区普通住宅配套自有产权 车位前期物业服务收费政府指导价标准》(附件2)。
第十三条 普通住宅物业服务收费的计算单位为每月每平方 米建筑面积，建筑面积以不动产权证记载的建筑面积为准，包括 套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。尚未办理不动产权证的， 建筑面积暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，建筑 面积暂按商品房买卖合同记载的建筑面积计算。在不动产权登记 明确建筑面积后，物业服务收费多退少补。
第十四条 物业服务区域共用水电费用分摊规定如下：
(一)住宅小区物业服务人办公及生活等自用水、电，必须 单独设置计量表，其费用由物业服务人负担，不得向业主分摊。
(二)住宅小区停车场、绿化物养护、园林水池喷泉、值班 室、保安亭以及小区喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用 不得向业主分摊。
(三)在住宅小区内利用共用部位、共用设施设备开展多种 经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向业主分摊。
(四)住宅大楼内水泵、大堂、走廊、楼梯、电梯等公共设 施设备的共用水、电费用，应单独设置计量表，由本楼业主合理 分摊。物业服务合同中约定不需要业主分摊的，按约定执行。
(五)住宅小区范围的路灯用电费用，应单独设置计量表， 由小区所有业主合理分摊。物业服务合同中约定不需要业主分摊 的，按约定执行。
(六)向业主分摊的公共设施设备共用水、电费，应单独列 账，按缴费周期向业主公布水电用量、单价、总金额及各业主分 摊的金额等情况，公布时间不得少于30天。业主对分摊费用有异 议的，可申请第三方审计。
第十五条 对普通住宅依建设规划或者商品房买卖合同所配 套建设的智能门禁系统，应纳入商品房开发建设成本，不得再向 业主另行收取费用。物业服务人应当为每户业主免费配备不少于 5张门禁卡。使用人脸识别的门禁系统的，应免费为业主或物业 使用人录入相关信息，不得以门禁系统具备人脸识别等功能拒绝 配备门禁卡。采用人脸识别的，应遵守《中华人民共和国个人信 息保护法》等相关法律法规的规定。普通住宅交付使用之后，小 区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用 和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区业主 依法共同决定。
业主在免费配备数量之外另行增购门禁卡的，物业服务人以 不盈利为原则可适当收取制作工本费。
第十六条 物业服务人对住宅物业装修工人实行持证管理 的，可以向住宅物业装修单位按制作工本标准收取出入证工本费 或押金。
除前款向住宅物业装修单位收取装修工人出入证押金和工 本费外，物业服务人不得擅自向进入物业服务区域为业主提供配 送、维修、安装、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用。
第十七条 业主对其住宅物业进行室内装修的，产生的建筑 垃圾清运费用实行市场调节价管理。
第十八条 物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有 线电视等专营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务人接 受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主 或物业使用人收取手续费或水电周转金。新建小区供水、供电、 供气、通讯、有线电视等专营单位应当服务到最终用户。
第十九条 物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约 定以外的服务，服务收费标准由双方协商确定。
第二十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的， 应当由业主依法共同决定，所得收益归全体业主共有。物业服务 区域的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后应当缴入业主共 有资金共管账户或业主共有资金账户。
第二十一条 业主应当自签署物业交付文件之日起，按照合 同约定交纳物业服务费和共用设施设备水电分摊费用。物业服务 人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者 无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。物业服务存在 重大瑕疵时，业主可依法向人民法院起诉，申请调整或减免费用。
第二十二条 业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业 服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付 的，物业服务人可以通过向人民法院提起诉讼等方式解决。物业
服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业服务费。
第二十三条 物业服务区域内尚未出售或者已出售但未交付 给业主的房屋、车位等物业，其物业服务费由建设单位按照该区 域同类物业的标准全额交纳。
第二十四条 建设单位对业主的前期物业服务收费作出减免 承诺或约定的，由建设单位向物业服务人足额交纳。
第二十五条 物业服务人应当加强价格自律，遵守价格法律、 法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当 质价相符。
第二十六条 物业服务人应当在物业服务区域内显著位置公 示物业服务人名称、物业性质及依据、项目名称、服务内容、收 费标准、计费方式、计费起始时间等内容，接受业主、物业使用 人的监督。
新建普通住宅销售时，建设单位应当将上述公示内容作为商 品房销售明码标价的内容，在销售场所显著位置进行公示。销售 现场公示情况形成台账留档备查。
第二十七条 物业服务人代为收取、保管共有收益资金的， 应当独立建账，每季度在物业服务区域内显著位置公告共有部分 收益的收支账目。
第二十八条 物业服务人应当健全内部财务管理制度，强化 成本约束机制。同一服务人同时服务于多个物业服务区域的，物 业服务成本和收支应当按物业服务区域分别核算。
第二十九条 物业服务人应当听取业主、物业使用人对物业 管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，改进物业管理服务。
物业服务人不及时处理业主的投诉的，居民委员会、街道办 事处、乡镇人民政府、物业所在地的区、县人民政府住房城乡建 设主管部门应当及时协调处理。其中，对涉及政府指导价标准的 投诉，由发展改革部门协调处理。在处理过程中，发现涉嫌价格 违法行为的，将线索移交市场监督管理部门查处。对政府指导价 标准有疑义的，由发展改革部门负责解释。
第三十条 住房城乡建设主管部门指导、监督物业服务人依 照本市规定的标准、规范履行物业服务职责，牵头对物业服务质 量进行评估，加强物业服务行业管理。
第三十一条 物业服务人有下列行为之一的，由市场监督管 理部门依法查处：
(一)超过政府指导价标准收费的；
(二)擅自设立强制性收费项目的；
(三)不实行明码标价或不按规定明码标价的；
(四)擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；
(五)其他违反价格法律、 法规规定的。
第三十二条 保障性住宅物业服务收费参照普通住宅前期物 业服务收费标准执行。住房保障主管部门可根据保障对象、保障 房房源等实际情况，对保障对象物业服务费给予优惠，具体方式 由住房保障主管部门确定。
第三十三条 本办法自印发之日起施行，有效期三年。 2011 年12月14日原湛江市物价局和原湛江市房产管理局印发的《关 于印发<湛江市物业服务收费管理规定>的通知》(湛价〔2011〕1 72号)、《关于公布湛江市区住宅物业服务收费政府指导价和加 强物业服务收费管理问题的通知》(湛价〔2011〕173号)同时 废 止 。
附件：1.湛江市市区普通住宅前期物业服务收费政府指导价 标准
2.湛江市市区普通住宅配套自有产权车位前期物业服 务收费政府指导价标准